Hari ini saya ingin kongsikan ‘RAHSIA BESAR’ dalam pelaburan hartanah. (Kononnya, sebenarnya saya gatal tangan nak guna ayat gempak marketing macam ni)
Orang kata teknik ini boring dan lapok, OLD SCHOOL. Tapi teknik pelaburan hartanah yang boring inilah yang paling selamat dan power. Ramai yang telah menjadi jutawan senyap kerana teknik ini. Boleh diguna pakai tak kira masa ekonomi naik atau pun turun.
Kita manusia memang senang tertarik kepada benda yang kita nampak komplikated. Padahal itulah yang bahaya sebab kita melabur atas benda yang kita tidak faham.
Bak kata pelabur terkenal, “If investing is entertaining, if you’re having fun, you’re probably not making any money. Good investing is boring.”So, here goes, semoga memberi manfaat.
LANGKAH 1 – KUKUHKAN KEWANGAN
Pastikan anda sentiasa mempunyai lebihan pendapatan.
Pendapatan – Perbelanjaan = Lebihan
Focus yang ini dulu. Sama ada usaha untuk dapatkan lebih pendapatan atau kurangkan perbelanjaan atau kedua-duanya sekali.
Dengan lebihan tadi, kumpul duit modal untuk membeli hartanah. Kalau dah ada simpanan lebih kurang RM20,000 dah cukup dah nak buat modal beli hartanah. Duit simpanan ni juga boleh ambil kira Akaun 2 KWSP.
Kadang-kadang, dapat bonus dari majikan ataupun rezeki terpijak, ini pun boleh mempercepatkan proses mengumpul modal.
JANGAN PINJAM.
Pinjam ni jalan mudah. Kuasai dulu kemahiran menguruskan kewangan dengan mempunyai lebihan dari pendapatan secara berterusan. Cara ini walaupun ambil masa dan kurang mudah, adalah lebih baik
LANGKAH 2 – KENALPASTI KAWASAN PELABURAN HARTANAH DAN SET BUDGET MENGIKUT KESESUAIAN MODAL & KAWASAN PELABURAN
Familiarity is the key. Pilih kawasan yang anda sangat familiar. Boleh pilih kawasan baru jika rajin untuk menkaji dan membiasakan diri dengan kawasan tersebut.
Selepas itu, sesuaikan budget dengan jenis rumah yang hendak dibeli. Contohnya.
Kawasan pelaburan hartanah Petaling Jaya, budget RM300,000 nak cari rumah landed. Ini tidak realistik. Jika anda familiar dengan kawasan, anda sendiri pun tahu ini hampir mustahil untuk dapat. Jadi kita boleh ubah untuk membeli apartment.
Di tahap ini, untuk buat budget yang lebih comprehensive, kita perlu ambil kira kos guaman dan kos wang pendahuluan.
Kos pendahuluan selalunya 10% dari harga rumah. Kalau ada modal RM20,000 maksudnya harga rumah adalah dalam lingkungan RM100k ke RM130k.
10% Downpayment = RM13,000
Kos Guaman (S&P) = RM 2,900 (Anggaran)
Kos Guaman (Loan) = RM 600 (Anggaran)
Total = RM16,500
LANGKAH 3 – CARI TIM PROFESSIONAL SENDIRI (BANKER & PEGUAM)
Benda free je hantar dokumen pada banker untuk check kelayakan pinjaman dan cari juga peguam yang boleh dipercayai.
Renyah dan boring kan.
Tapi bila kita buat step ini barulah kita tidak tertipu dan lebih bersedia untuk buat keputusan.
LANGKAH 4 – BARULAH BOLEH MULAKAN PENCARIAN PELABURAN HARTANAH YANG POWER
Ini step paling exciting. Ingat formula ini .
Beli sekurang-kurangnya 20% lebih rendah dari BANK VALUATION yang terendah pada masa itu.
Contohnya,
Valuation Bank A – RM150,000
Valuation Bank B – RM140,000
Valuation Bank C – RM145,000
Harga beli sebaik-baiknya ; 80% dari RM140,000 = RM112,000.
Mahal sikit beberapa ribu pun tak pe. Jangan lurus sangat pulak. Kalau dapat lagi murah dari RM112,000 lagi okay, tapi jangan sampai aniaya orang. Nak jadi pelabur hartanah berjaya pun jangan lah sampai hati kering.
Mana cari good deal ni?
Ada jer kat property portal ni. Kena rajin cari dan buat homework.
Paling senang cari unit lelong. Tapi saya cadangkan belajar dulu serba sedikit pasal beli rumah lelong ni. Banyak saja buku yang boleh di baca.
Make sure juga property yang nak dibeli ni, tinggi permintaan untuk disewa. Dan sewaan itu mesti boleh cover instalment bank.
Kata lah, harga beli tadi RM115,000 (Bank Valuation paling murah RM140,000)
Pinjam 90% = RM103,500
Instalment bank = RM436.36 (Based on 30 years, interest rate 3%)
Boleh sewa RM600, lebihan sewaan = RM163.64
Recap balik Langkah 4, bila nak cari hartanah pasti kan :
1. 20% below the lowest bank valuation or more
2. Rate sewa semasa boleh cover bank instalment.
LANGKAH 5 – REPAIR DAN RENOVATE SIKIT
Bila dah berjaya beli, repair la rumah mana yang patut, carilah penyewa. Pastikan semua urusan, simpan dokumen berkaitan. Declare income dan bayar cukai pendapatan atas sewaan.
Ada yang pada tahap ni, renovate rumah cantik untuk naik kan value. Ini pun okay juga terutama jika dapat beli 30% ke 40% below market. Pelabur hartanah yang suka buat ini, margin of profit nya selalu lebih tinggi. Sekurang-kurangnya memberi nilai yang lebih kepada penyewa atau pembeli seterusnya.
LANGKAH 6 – ULANG BALIK SEMUA LANGKAH DIATAS
Ulanglah Langkah 1 hingga 6 berulang2 sampai anda capai financial goal anda.
Bila dah ada cukup portfolio baru lah pergi upgrade ilmu mcmana nak maximise portfolio. Insya Allah, kalau ikut cara ini, journey pelaburan hartanah anda lebih stabil, tersusun & senang diuruskan.
Walaupun ilmu pelaburan hartanah ni diberi percuma tidak bermakna ianya tidak berharga. Kalau saya nak charge buat kelas pun boleh sebenarnya. Tapi saya lebih berminat untuk memastikan lebih ramai pelabur hartanah guna teknik yang lebih selamat. Dalam jangka masa panjang, ini adalah baik untuk industry hartanah. Harga rumah tidak akan naik mahupun turun dengan mendadak. Dan pada setiap kenaikan itu adalah disebabkan oleh fundamental yang kukuh.
Pembelian untuk primary market sebaik-baiknya untuk kegunaan sendiri. Kalau nak melabur juga dalam primary market, kena bersedia untuk pegang hartanah dalam suatu jangka masa yang lama. Bila saya kata bersedia tu, maksudnya, ambil kira worst case scenario dimana, kena pegang tanpa penyewa. Kalau dapat penyewa tu kira bonus sahaja.
Seperti mana-mana ilmu, buat tu adalah lebih penting. Jika perlukan guidance, boleh jer reach out any investors yang pernah gunakan teknik pelaburan hartanah yang sama. Most super senior REN/REA pun boleh bantu sebenarnya. Tak perlu bayar mahal pun untuk ilmu ni. Sebab hakikatnya there is NO SHORTCUT TO SUCCESS.
Now, is a good time to hunt for GOOD PROPERTIES, cuma bank valuation tu agak mencabar sikit. Jika anda familiar dengan kawasan tu dan aware market value sebelum PKP, boleh la diskaun sikit bank valuation yang rendah sangat tak masuk akal.
Good luck. All the best!
Dijamin :
ZERO Markup
ZERO Multisubmission
ZERO Cashback
100% HALAL
Kredit asal penulis: Rina Zaabar
